07/06/2005 - boom immobiliare
America, il boom immobiliare ora convince persino


America, il boom immobiliare ora convince persino Greenspan

Il presidente della Fed, che non si stanca di ammonire contro l’ "irrazionale esuberanza" dei mercati finanziari, si dimostra tranquillo proprio sul settore che è cresciuto più di ogni altro, non frenato neanche dal rialzo dei tassi



L'ultima coniglietta ad apparire in lingerie e tacchi a spillo sul mensile "Playboy" si chiama Jamie Westenhiser. Ha 23 anni, vive in Florida, le piace il tennis, cerca marito e ha un sogno segreto: diventare ricca con il mattone. "Questo è il mio ultimo lavoro come modella", confida al mensile di Hugh Hefner. "D'ora in poi mi occuperò d'investimenti immobiliari". E a conferma della "nuova vita" le foto di Jamie su "Playboy" sovrappongono seni trionfanti a manuali sul "real estate", mutandine di pizzo a schermi di computer con le quotazioni delle case.
La storia di Jamie Westenhiser, "playmate" del mese di maggio, è un esempio di come l'esplosione dei prezzi del mattone negli Usa stia avendo ripercussioni sociali e culturali, oltre che economiche.
Altri esempi? L'"Economist" riferisce che in due anni è quadruplicato il numero dei "club" di investimento edilizio. La California ha raddoppiato i centri per il conseguimento del patentino di agente immobiliare. I guru del mattone sono contesi dalle televisioni. E nei coctkail newyorkesi c'è una parola magica che basta a far cessare il brusio di fondo e a far posare i bicchieri di Martini: "Bolla".
E' davvero una bolla, quella dell'immobiliare? Rischia di scoppiare, come accadde nel 2000 con la bolla borsistica della "new economy"? E quali potrebbero essere le conseguenze per la ripresa americana e per gli equilibri internazionali? Le ultime statistiche mostrano che la speculazione non si dà tregua. Negli anni scorsi gli investimenti della casa erano incoraggiati dai bassi tassi di interesse voluti come misura anticongiunturale dalla Federal Reserve di Alan Greenspan, ma la corsa non si è arrestata neanche dopo l'inversione di tendenza del costo del denaro.
A mantenere alta la domanda di case sono fattori di vario genere: il rasserenamento delle condizioni economiche, l'interesse degli europei di approfittare del conveniente tasso di cambio eurodollaro, le difficoltà di altri tipi di investimento. Risultato: nel mese di aprile 2005 le vendite di case già esistenti è salita del 4,5 per cento, a una quota record di 7,18 milioni.
Nello stesso mese il costo medio di un villino unifamiliare (il modello abitativo più diffuso negli States) è salito del 15 per cento rispetto allo stesso mese dell'anno precedente, superando per la prima volta la barriera dei 200mila dollari. Si costruisce ovunque a ritmo intenso (e non solo a "ground zero"). Le compravendite procedono spedite, arricchendo i mediatori. Alcuni affari finiscono sulle prime pagine dei giornali: come la cessione da parte di Donald Trump, il reuccio dei grattacieli di Manhattan, di un terreno sulla West side, che possedeva assieme a un gruppo di Hong Kong, per 1,8 miliardi di dollari.
«I prezzi delle case aumentano a un ritmo molto più veloce degli altri bene e servizi, cresciuti l'anno scorso del 3,1 per cento», osserva Patrick Lawler, capo del servizio studi del Ofheo (Office of federal housing enterprise oversight). Secondo l'ente pubblico, i balzi di prezzo più spettacolari si sono visti nella capitale del gioco d'azzardo, Las Vegas (+31,2 per cento), in California (+25,4 per cento), nelle Hawaii (+24,4), a Washington (+22,2) e in Florida (21,4).
«Sono ritmi di crescita non sostenibili», ripete Stephen Roach, l'economistaprincipe della Morgan Stanley. I prezzi del mattone non possono continuare a crescere molto più velocemente dei redditi. Come per tutti i boom, è facile prevedere la fine anche di quello immobiliare, ma è molto più complesso capire quando arriverà l'ora X.
Per il momento Greenspan non sembra oltremodo preoccupato. Dal 1996 in poi non perdeva occasione per denunciare "l'irrazionale esuberanza" dei mercati azionari, specie per il Nasdaq, proiettato alle stelle dalla "new economy". Ma sulla casa il presidente della Fed appare più cauto. Solo di recente ha cominciato ad affrontare la questione in pubblico e nelle udienze al Congresso. E al termine "bolla" preferisce quello di "froth", cioè di schiuma, che ha subito provocato battute ironiche sulla stampa ("Il cappuccino di Mister Greenpsan", titolava giorni fa il "Wall Street Journal").
Dietro alla prudenza del capo della Federal reserve c'è forse un senso di colpa: la fiammata dei prezzi immobiliari è stata alimentata dalla politica di bassi tassi di interesse della banca centrale. Gli 11 tagli consecutivi del costo del denaro nel 2001 hanno portato i tassi sui fondi federali all'1 per cento, cioè al livello più basso dell'ultimo mezzo secolo. Ma al di là delle responsabilità dirette o indirette di Greenspan, la "spuma" immobiliare si presta a due valutazioni contrastanti: una decisamente pessimista, l'altra molto meno.
I pessimisti dicono che è una bolla vera e propria e che lo scoppio avverrà a breve, con gravi contraccolpi sull'intero sistema economico, un po' come accadde con il tracollo borsistico del 2000. Lo sgonfiamento del mattone frenerà la propensione alla spesa dei consumatori, con effetti sulla crescita economica, e porterà a crisi di settore nell'edilizia e negli istituti di credito più esposti con i mutui.
Dall’altro lato molti esperti, sottolineando le differenze strutturali tra il mercato immobiliare e quello finanziario, dichiarano che "i timori di una bolla sono esagerati" (Brian Wesbury della Claymore advisors). La loro tesi? Nel mattone esistono forti condizionamenti demografici, fiscali e creditizi, che spiegano la crescita dei prezzi e attenueranno gli effetti dello sboom. Certo, ci sono alcune aree del paese, come la Florida o la California, dove i valori immobiliari sono troppo alti e dove un ridimensionamento appare inevitabile. Ma non dovrebbe contagiare l'intero mercato nazionale o internazionale.
Più vulnerabili, invece, sono Fannie Mae e Freddie Mac, i due giganti parastatali del credito immobiliare, fondati rispettivamente nel 1938 e nel 1970 per favorire gli acquisti della casa, soprattutto da parte dei ceti più deboli, operando sul mercato dei mutui ipotecari. I due enti rilevano i mutui dalle banche, li consolidano e poi emettono strumenti obbligazionari che collocano sul mercato, lucrando la differenza tra i tassi di interesse ricevuti e quelli pagati. Negli ultimi anni Fannie Mae e Freddie Mac sono cresciuti in modo esponenziale. Ora hanno in portafoglio il 47 per cento del totale dei mutui residenziali degli americani, per un valore complessivo di oltre 1500 miliardi. Una esposizione eccessiva, secondo Alan Greenspan, anche perché i due colossi non dispongono di molti mezzi liquidi, per affrontare una eventuale crisi. In una udienza il mese scorso al Congresso, Greenspan ha chiesto di ridimensionare le attività dei due istituti, ricordando che sono già stati coinvolti in scandali contabili.

ARTURO ZAMPAGLIONE