19/07/2005 -
Il mercato immobiliare secondo Nomisma


Il mercato immobiliare secondo Nomisma
Lo spettro della recessione non aleggia ancora sul mercato immobiliare italiano. Ad allontanare questa prospettiva contribuiscono diversi fattori, in primo luogo la ragionevole certezza che i tassi d’interesse resteranno invariati nei prossimi mesi. Nonostante gli elevati livelli di prezzo raggiunti dalle abitazioni e i primi segnali di affaticamento dopo tanta corsa, non sono previsti cambiamenti signifi cativi della congiuntura nella seconda parte dell’anno, che si dovrebbe chiudere con un ulteriore aumento delle quotazioni residenziali nell’ordine del 2,5-3%. Sono le previsioni di Nomisma, che ha presentato nei giorni scorsi il secondo rapporto 2005 sul mercato immobiliare. «La temuta bolla speculativa – afferma il responsabile dell’Osservatorio Gualtiero Tamburini – per quest’anno non esploderà». La fotografia del settore scattata da Nomisma presenta comunque diversi chiaro-scuri. Nel primo semestre del 2005, nelle maggiori città italiane, i prezzi degli immobili hanno confermato la tendenza rialzista degli ultimi anni, ma con tassi di crescita più contenuti rispetto al passato.
L’incremento annuo dei prezzi, sommato al rendimento locativo, fornisce una misura del rendimento lordo totale dell’investimento immobiliare. Si tratta di risultati di sicuro interesse, specie se confrontati con la modesta redditività degli impieghi alternativi, anche se è possibile ravvisare, come già per i prezzi, una lieve contrazione della dinamica più recente rispetto al passato. Gli ulteriori importanti incrementi dei prezzi registrati nell’ultimo semestre fanno seguito a quelli altrettanto significativi degli ultimi 7-8 anni anche se l’Italia, nel contesto internazionale, non si posiziona certo tra i paesi che hanno atto segnare gli aumenti più marcati. Dopo una dinamica così forte il mercato, pur crescendo ancora, non poteva non evidenziare segnali di affaticamento. Sono, infatti, da leggere in tal senso, sia l’allungamento dei tempi di vendita sia l’aumento dello sconto sui prezzi di compravendita.
La stanchezza del mercato appare ancora più marcata sul versante locativo, come evidenziato dai dati relativi alla tempistica, nonché dalla dinamica molto contenuta, soprattutto nelle aree metropolitane, sul fronte dei valori.
L’incremento dei prezzi degli immobili è ormai, da almeno cinque anni, tendenzialmente superiore alla crescita dei canoni di locazione, con conseguente progressiva riduzion e dei rendimenti (yield). Tale fenomeno trova conferma anche nei dati relativi all’ultimo anno. Gli elevati valori di mercato (prezzi e canoni) raggiunti iniziano a farsi sentire sui volumi di compravendita e di locazione che - almeno a giudicare dalle valutazioni espresse dal panel di opinione Nomisma - dovrebbero essere tendenzialmente calanti (-2-3%) a partire, per le abitazioni, dai livelli record di oltre 804 mila compravendite e di 1,1 milioni di contratti di locazione, raggiunti nel 2004. Circa l’80% delle compravendite, pari a 640 mila unità, è costituito da prime case. Di queste, circa 200 mila ogni anno vedono protagoniste famiglie che, per la prima volta, diventano proprietarie della casa principale, mentre le restanti 440 mila circa rispondono all’esigenza di “miglioramento” della condizione abitativa di famiglie già proprietarie.
E’ da notare, fra l’altro, che dal 2000 ad oggi l’incremento nelle compravendite, sia di case (+ 15,1%), sia di immobili commerciali (+29,1%), appare una conquista strutturale di un mercato immobiliare complessivamente più mobile, come mostra l’indice elaborato dall’Agenzia del territorio che misura un incremento di mobilità, in cinque anni, del 9,1% per le abitazioni e del 21,86% per gli uffici, mentre per i negozi l’aumento è stato più contenuto e pari al 2,9%. L’ormai difficile accessibilità del mercato della casa in Italia risulta evidente dai dati relativi all’incidenza del costo dell’abitare sul reddito familiare. Secondo stime Nomisma, nelle tredici aree urbane monitorate l’incidenza media del costo della locazione di un’abitazione tipo sul reddito medio familiare risulta, nel 2004, pari al 31,3%, con differenze significative tra le diverse città. La variabilità è da ascrivere ad entrambi i fattori, reddito e canoni, ambedue connotati da una elevata dispersione tra le città esaminate. Analogamente al mercato della locazione è stata prodotta una stima per misurare l’incidenza del valore di un’abitazione sul reddito familiare annuo.
In media occorrono addirittura 5,8 annualità di reddito familiare per coprire il valore dell’abitazione da acquistare, al netto di interessi. Gli elevati valori immobiliari continuano, tuttavia, ad essere compensati da condizioni di indebitamento mai così favorevoli, che sospingono il mercato dei mutui.
Dalla consueta indagine semestrale Nomisma è emerso, infatti, che il mercato dei mutui ha continuato a godere di buona salute anche nel primo semestre del 2005, con significativi rafforzamenti nel settore residenziale, sia in termini di volumi che di valore, a conferma delle tendenze evidenziate dalla Banca d'Italia, secondo cui, negli ultimi 7 anni i mutui in essere rivolti all’acquisto di immobili hanno fatto segnare una crescita del 219%.